Le régime fiscal de l'investisseur

La rentabilité réelle d'un placement immobilier dépend beaucoup de la fiscalité qui lui est appliquée. Le Trésor Public taxe l'investisseur à l'achat du bien, chaque année durant la location, et lors de la revente. Il accorde ainsi des exonérations selon le type de bien (neuf ou ancien) et sa durée de détention (calcul de l'éventuel plus-value hors habitation principale).

L'imposition à l'achat

A chaque fois qu'un bien immobilier change de propriétaire, l'Etat perçoit au passage un certain nombre de taxes et de droits d'enregistrement. Le montant de ces prélèvement varie en fonction du type de bien acheté.

Dans le neuf

L'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (vente sur plan), ou encore faisant l'objet d'une première cession moins de 5 ans après l'achèvement des travaux, supporte une TVA immobilière au taux de 20,60%, incluse dans le prix de vente. C'est ce qui explique la différence de prix entre le neuf et l'ancien. En contrepartie, il bénéficient de droits de mutation réduits, aux taux de 0,60%, calculé sur son prix hors TVA (plus 2,5% de frais d'assiette).

Se rajoute aux droits de mutation, les frais d'acquisitions soit, le paiement de formalités obligatoires (timbres, état hypothécaire, extrait du cadastre), la rémunération du notaire (moins de 1% du prix d'achat en moyenne). Hors commissions de vente, il faut les évaluer à environ 3% (2250€ pour un achat de 45000€, 4000€ pour un achat de 150000€).

Dans l'ancien

L'investisement dans l'ancien est trés pénalisant. Il provoque le paiement de plusieurs taxes de mutation au profit des collectivités territoriales. Elles comprennent une taxe communale égale à 1,20% du prix de vente, une taxe régionalle (1,60%) et une taxe départementale qui varie d'un département à l'autre (de 4,2% à 5%). Soit une ponction globale qui oscille de 5 à 7,80%, à laquelle s'ajoute un prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement de 2,50%, calculés sur le montant de la taxe départementale (environ 6000€ pour un logement net de 75000€).

L'imposition des recettes locatives

Les loyers tirés de la location doivent être déclarés au fisc dans la catégorie des revenus fonciers (Cerfa N°2044). Ils intègrent le revenu imposable de l'investisseur après déduction de certaines dépenses. Le montant taxable se détermine par la différence entre le revenu brut foncier et le total des charges de la propriété.

Le revenu brut foncier

- Les loyers perçus au cours de l'année, y compris les arriérés ou loyers perçus d'avance. Les dépôts de garanties ne sont pas pris en compte.

- Les charges forfaitaires payées par le locataire. Mais il faut retrancher les dépenses payées par le propriétaire pour le compte du locataire (charges locatives, consommation d'eau, droit de bail).

- Les recettes exceptionnelles, telles que pas-de-porte, subventions de l'Agence pour l'amélioration de l'habitat (Anah), indemnités d'assurance en cas de sinistre.

Charges déductibles du revenu foncier

- Les dépensent de réparations, d'entretien et d'amélioration de l'habitat (ravalement, chauffage, peintures). Mais les dépenses correspondant à des travaux de construction ou d'agrandissement sont exclues du dispositif de déduction.

- Les frais réels de gérance et de rémunération des gardiens.

- Les primes des contrats d'assurance pour impayés de loyers

- Les impositions payées au profit des collectivités locales, comme la taxe foncière (hors taxe ordure) ou la taxe sur les bureaux en Ile-de-France. La TVA reversée au Trésor n'est jamais déductible.

- Les intérêts d'emprunts contractés pour l'achat, l'entretien ou la réparation du bien, sans limitation de montant ni de durée.

- La déduction forfaitaire, censée couvrir les frais de gestion, d'assurance et d'amortissement.

Le revenu net taxable ainsi obtenu est à reintégrer dans le revenu global de l'investisseur, pour subir l'impôt sur le revenu. L'éventuel déficit résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunts est déductible du revenu global jusqu'à 10700€. Le reste est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Régime du micro-foncier

Si le total de vos revenus bruts fonciers perçus par le foyer fiscal n'excède pas 4500€ au cours de l'année d'imposition (si vous êtes redevable de la TVA, de plein droit ou sur option, la limite de 4500€est appréciée hors TVA), vous avez la possibilité d'opter pour le régime d'imposition simplifié dit "micro-foncier". Votre revenu net foncier imposable est alors calculé automatiquement en appliquant au montant du revenu brut déclaré, un abattement forfaitaire d'un tiers. (si vous ne louez qu'une partie de l'année, le seuil de 4500€ doit être ajusté en fonction du nombre de mois de mocation dans l'année).

L'imposition des plus-values

Jusqu'à maintenant, la plus-value en cas de revente d'un bien immobilier était soumise à l'impôt sur le revenu mais elle était diminuée pour tenir compte de l'inflation avec des abattements par année de détention, des exonérations spécifiques (pour la résidence principale) et une exonération générale au bout de vingt-deux ans.

Dans de nombreux cas, le nouveau dispositif est plus avantageux.

Au lieu d'être soumise à l'impôt sur le revenu, la plus-value sur un bien immobilier est taxée à 26,30%.

Le notaire calcule l'impôt et le verse au Trésor.

Le prix d'achat est revalorisé de 7,5% pour frais d'acquisition et de 15% pour travaux.

La plus-value est ensuite réduite de 10% par an à partir de cinq années de détention.

L'exonération de la résidence principale est conservée et une exonération générale est accordée au bout de quinze ans, ce qui est trés bon pour l'investissement locatif.

En revanche, l'exonération pour la première cession, d'un logement n'ayant jamais été loué, par un propriétaire qui est locataire de sa résidence principale, est supprimée.

C'est une mesure d'une grande injustice pour les locataires qui possèdent une résidence secondaire et qui doivent la vendre avant quinze ans...

Exemples :
Prenons le cas d'un couple marié avec 2 enfants qui vend en 2004 une résidence secondaire acheté 130 000€ en 1994. Le prix de vente est 230 000€.
La plus-value brute 100 750€ / abattements 51 375€ / plus-value nette imposable à 26% = 49 375€ --> impôt exigible 12 838€

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