Investir dans le locatif

Lorsque vous achetez pour les louer des appartements, des bureaux, des parkings, des murs de boutiques..., vous devenez alors "proprétaire-bailleur". Vous excercerez ainsi une véritable activité d'entrepreneur à votre échelle. Il apparait de plus en plus clairement que la propriétaire n'est pas sans risques, que ce soit celui de ne pas trouver de locataire pendant un certain temps, ou de ne plus percevoir les loyers dus, ou plus simplement le risque de sinistre. Heureusement ces risques sont limités, mais constituent un frein pour bon nombre d'investisseurs potentiels.

La rentabilté d'un bien se compose d'un revenu locatif et d'une plus-value à long terme. pour optimiser l'un et l'autre, le choix du logement est déterminant : le "coup de coeur" n'a pas sa place en matière d'investissement locatif. La qualité de la construction et la situation de l'immeuble doivent être examinées avec soin.

Le mode de financement du bien joue également un grand rôle dans la rentabilité de l'opération. Un emprunt peut en effet améliorer le taux de rentabilité de l'opération par un mécanisme appelé "effet de levier". Ce levier sera positif si le taux d'intérêt du prêt est inférieur au taux de rentabilité économique (taux de rendement locatif + taux de plus-value) de l'investissement, négatif dans le cas contraire. Par exemple, pour un appartement qui rapporte 4% de loyer et se valorise de 1% par an, soit un gain total de 5%, l'effet de levier est positif si le taux d'intérêt de l'emprunt est inférieur à 5%, soit 4% par exemple. Dans ce cas, chaque euro de l'appartement financé par l'emprunt rapporte plus qu'il ne côute : loyer + plus-value = 0,05€ ; intérêts payés = 0,04€.

Exemple

Prenons l'exemple d'un appartement de 75 000€ qui procure 4% de loyer (soit 3 000€ par an) et 1% de plus-value par an (soit 750€). Il peut être acheté sans emprunt, ou avec un emprunt de 50 000€ sur une durée de 15 ans au taux de 4% ou de 4,5% (et un apport personnel de 25 000€).

On voit que lorsque l'appartement est financé par un emprunt de 50 000€ à 4%, l'effet de levier améliore la rentabilité de l'investissement de 2% par an (7% - 5%). A ces résultats, il faut ajouter l'avantage retiré du fait que les intérêts sont déductibles des revenus fonciers et que vous avez la possibilité de vous assurer sur la vie.

TRES IMPORTANT : ne pas oublier l'incidence de la CSG qui représentent tout de même 10% des revenus fonciers quelques soient vos revenus et qui sera à règler en novembre suivant l'année fiscal...

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