Le B.A.-BA de la location

Tout ce qu'un propriétaire a besoin de savoir avant de confier les clés de son logement à son locataire :

La rédaction du contrat de bail

En précisant clairement les droits et obligations de chacun, le contrat de bail favorise les bonnes relations et est de ce fait essentiel. Si vous ne souhaitez pas passer via un un professionnel (agent immobilier ou autre) je vous conseille de vous procurer un contrat type dans une librairie spécialisée.
Le document comporte :
- l'adresse du logement
- sa description (nombre de pièces, cave, garage, etc...)
- le nom et l'adresse du propriétaire
- montant du loyer ainsi que les modalités de paiement (date...). Par contre on ne peut pas obliger un locataire a mettre en place un virement automatique
- la durée de location
- la destination du local (habitation, professionnel)
- dépôt de garantie (non obligatoire)
- l'augmentation du loyer + clause d'indexation permettant la révision annuelle du loyer.
- les clauses de résiliation automatique du bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou pour défaut d'assurance.

Un exemplaire de ce bail doit être remis à chaque partie (également à la caution si il y en a une)

Fixation du loyer

Le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer lors de la première location ou à l'occasion de la relocation d'un local vacant. Une fois le locataire en place, les augmentation sont strictement encadrée (l'augmentation de loyer maximale admise ne pourra en aucun cas être supérieure à l'évolution de l'indice de référence des loyers établi par l'Insee). En dehors de l'indexation annuelle, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu'au moment du renouvellement du bail et s'il peut en apporter la preuve au locataire en lui fournissant une liste de trois logements du voisinnage (six pour les communes dépassant 1 million d'habitants) avec le montant des loyers, leur adresse exactes et leur état d'équipement. Cette proposition sera a faire au moins six mois avant la date d'expiration du bail : le locataire disposera de deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou de non-réponse au terme de ce délai, le propriétaire doit saisir la Commission départementale de conciliation. Et si le désaccord persiste, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance.

L'état des lieux

Il doit être le plus détaillé possible. Faites une description détaillée du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminée, éléments de chauffage en évitant les terme du type "bon état", "état moyen", etc... Indiquer clairement le nombre de trous qu'il y a au mur (indiquer 0 trou si il n'y en a pas...).
C'est en comparant l'état des lieix d'entrée et l'état des lieux de sortie que le propriétaire déduit du dépôt de garantie les sommes justifiée dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il peut être tenu pour responable. En cas de désaccord, on peut alors faire appel à un huissier : son état des lieus s'imposera aux deux parties et ne pourra pas être contesté.

Réparations entretien : qui paie quoi ?

Pour les locaux d'habitation non meublés, deux décrets du 26 août 1987 dressent la liste des charges récupérables sur le locataire et des réparations locatives, et par défaut tout ce qui n'y est pas mentionné est à la charge du propriétaire.
Le locataire règle les charges liées à l'entretien courant de l'immeuble. Il s'acquitte en outre des menues dépensess liées à l'entretien de son logement : sols et murs, plomberie (joint-vidange, électricité (prises de courant-ampoules) et ouvertures (vitres brisées, poignées de portes). Il paie chaque année la taxe d'habitation, assurance locative liée au logement et la txe des ordures ménagères.
Le locataire n'est pas tenu de s'acquitter des réparations nécessitées par la vétusté ou l'usure normale des équipements.
Le propriétaire paie la taxe fonçière, l'assurance de l'immeuble. Il assure les dépenses importantes comme le remplacement de la chaudière, le remplacement de la robinetterie ou des fenêtres. Il règle enfin tous les gros travaux de l'immeuble (ravalement, travaux de chauffage, toiture, etc...)
Le locataire est tenu d'avertir le propriétaire de toutes les réparations lui incombant (il peut saisir le tribunal d'instance si désaccord du propriétaire).

Mauvais payeur...

Malgré la sélection rigoureuse du locataire, la risque zéro n'existe pas. Vous avez la possibilité de souscrire une assurance contre les loyers impayés (cette prime est déductible des revenus fonciers) + options possibles (non déductibles) : frais de contentieux, garantie dégradation, etc... Ces assurances doivent être examinées à la loupe car elles comportent de multiples restrictions (indemnisation limitée dans le temps, franchise de quelques mois, ne sont couverts que les locataires sélectionnés selon les critères retenus par l'assureur (revenu minimal, etc...) et oblige le propriétaire à suivre des procédures à la lettre (relances, etc...). La prime est en général comprise entre 2 et 4% du loyer assuré, charges incluses.
Une autre solution pour vous prémunir contre les conséquences de loyers impayés est de louer votre logement à un jeune si ce dernier bénéficie de la garantie LocaPass (si par exemple il a moins de 30 ans et suit une formation professionnelle). Ce sera au locataire d'en faire la demande à l'organisme gestionnaire du 1% logement le plus proche de son domicile ou à l'organisme gestionnaire de son entreprise s'il est salarié. Pendant trois ans, en cas de défaillance du locataire (quelle qu'en soit la cause), le bailleur est assuré de percevoir les loyers pendant une durée de 18 mois au maximum. Le montant du dépôt de garantie pourra lui aussi être pris en charge par le 1% logement.

La fin du bail

Votre locataire a la liberté de vous quitter à tout quitter. Il doit simplement donner son congé par lettre recommandé avec AR en respectant un préavis de trois mois (ce délai peut être réduit à un mois s'il a par exemple perdu son emploi ou fait l'objet d'une mutation professionnelle, s'il est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé justifie un changement de domicile).
De son côté, le propriétaire doit respecter une double condition pour récupérer son logement. D'une part, attendre l'échéance du bail et, d'autre part, reprendre le logement soit pour en faire sa résidence principale (et non secondaire), celle de son conjoint, de ses ascendants ou descendants, soit pour le vendre. Le locataire bénéficie dans ce dernier cas d'un droit de préemption. Le "congé pour vente" qui lui est signifié implique donc une offre de vente à son profit. Dans tous les cas, il est impératif de respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail pour donner congé au locataire. Il ne faut pas se tromper dans les délais et la procédure (s'il s'agit d'une mise en vente, le courrier doit mentionner les prix et conditions de la vente projetée), car toute erreur entraîne la nullité du congé : le bail est alors automatiquement reconduit pour une période de trois ans...

cerises.net Copyright ©