Le dépôt de garantie

Tout propriétaire peut, lors de la signature du bail, demander à son locataire de lui verser une somme (le dépôt de garantie) , lui permettant de couvrir le non-respect éventuel de ses obligations locatives : c'est-à-dire le paiement des charges ou des loyers impayés et le coût des dégradations constatées après le départ du locataire. Le montant est limité à deux mois de loyer hors charges et doit être restitué au locataire après son départ, déduction faite, si il y a lieu, des sommes dues au bailleur.

A la sortie du locataire, le propriétaire ne peut pas puiser dans le dépôt de garantie selon son bon vouloir. Il ne pourra réclamer que le coût des dégradations qu'il pourra prouver. D'où l'importance pour le propriétaire et le locataire d'établir un état des lieux d'entrée et de sortie. Les usures "normales" de l'habitation, ne seront pas à prendre en compte. Si le remplacement des interrupteurs défectueux et le maintien en l'état des murs sont à la charge du locataire, la rénovation des revêtements de sol incombe au bailleur (qui devront être justifiée par des factures).

Délai de restitution

A compter du jour de la remise des clés par le locataire, le propriétaire dispose de 2 mois pour restituer le dépôt de garantie (si le locataire considère que le propriétaire a décompté des sommes non justifiées, il pourra aller jusqu'à intenter une action en justice : mais il est bon de savoir qu'en cas de litige, les bailleurs obtiennent gain de cause dans les trois quarts des cas.

Fiscalité

Le propriétaire n'est pas imposable, au titre de l'impôt sur le revenu, sur le dépôt de garantie versé par le locataire. sauf s'il l'utilise pour la remise en état du logement ou pour couvrir des impayés au titre du loyer. De même, ce dépôt n'est pas compris dans l'assiette de l'ISF du bailleur. En revanche, il entre dans l'assiette imposable du locataire au titre de cet impôt... Enfin, le locataire doit acquitter le droit au bail ainsi que la taxe d'habitation.

Clauses d'un contrat de location

Le dépôt de garantie fait partie des clauses qui doivent figurer dans le contrat de location, selon la loi du 6/7/89. Au même titre que le nom et le domicile du bailleur, la date d'effet du contrat et sa durée, la description du bien loué, le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement. En revanche, un certain nombre de clauses sont interdites, donc nulles. Par exemple, l'obligation pour le locataire de s'engager à rembourser d'éventuelles réparation sur la base d'une estimation faite par le bailleur. Tout comme la résiliation du contrat en dehors des motifs de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

Les charges locatives

Outre le dépôt de garantie et le loyer, le locataire est tenu de payer un certain nombre de taxes et de charges liées à l'occupation de son logement. Le propriétaire réclamera également le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Seront enfin à la charge du locataire les dépenses d'électricité, de gaz, de chauffage, d'eau ainsi que les dépenses d'entretien courant. En revanche, les frais de dératisation et de désinsectisation des parties communes incombent au bailleur.

Une assurance pour remplacer le dépôt de garantie

Payer deux mois de loyers en guise de dépôt de garantie peut sembler lourd à plus d'un locataire. Or il existe une autre solution proposée dans certaines agences immobilières : la souscription d'une police d'assurance correspondant à 40% du premier loyer hors charges. Ces primes ne seront bien sûr pas récupérables. Cette formule restera cependant intérressante pour ceux qui ne désirent pas bloquer l'équivalent de deux mois de loyer. Pour un loyer mensuel de 750€, le locataire s'acquittera ainsi d'un montant de 300€ à comparer au 1 500€ qui lui aiurait été réclamé au titre du dépôt de garantie : mais attention, du fait que la prime ne soit pas récupérable, cette solution n'est pas à conseiller aux "pigeons voyageurs"...

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