Investir dans l'ancien

L'ancien, moins cher que le neuf (de 20 à 30% au m2), est à priori plus rentable. L'investisseur bénéficie, entre autres, de 2 atouts pour améliorer sa rentabilité, puisque les intérêts d'emprunts et les travaux de réfection sont déductibles des recettes locatives.

Les rentabilités brutes (rapport entre le loyer annuel perçu et le prix d'achat) sont plus importantes d'un ou de deux points. Enfin, il existe moins de contraintes de location.

Je rappelle que les logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, peuvent bénéficier des mêmes dispositifs que les logements neufs.

Les déductions fiscales

Comme pour le neuf, l'immobilier locatif ancien permet de déduire chaque année de ses revenus locatifs les intérêts d'emprunts contractés pour son financement. Le procédé permet de minorer l'impôt foncier (le Code général des impôts précise qu'il n'y a pas de limitation de montant nide durée à cette règle. Le total des intérêts bancaires payés chaque année est donc déductible des recettes locatives, jusqu'à l'épuration de la dette. Les frais liés au crédit, constitués des frais de dossier de prêt, d'inscription d'hypothèque et les cotisations d'assurance décès-invalidité, sont également déductibles des revenus fonciers.

Tout propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers les travaux engagé dans le logement loué. Une solution consiste donc à acheter un bien à renover au-dessous du prix du marché et de le remettre en état tout en diminuant sa facture fiscale. Si les dépenses excèdent le montant des loyers perçus dans l'année, le solde est imputable sur le revenu global à hauteur de 10700€.

Par exemple, en effectuant 12000€ de travaux et en percevant 8000€ de loyers, on obtient un déficit foncier de 4000€ (8000€- 12000€). Non seulement l'imposition sur les recettes locatives est effacée, mais ce déficit de 4000€ est à son tour déductible du revenu imposable du propriétaire-bailleur.

Le régime BORLOO ANCIEN...

Comme le "BORLOO NEUF", le principe de ce dispositif est d'inciter, en échange d'avantages fiscaux, les propriétaires de logements à les louer. Plus les conditions accordées au locataire sont favorables, plus les abattements sur le revenu foncier sont importants pour le propriétaire : 30% dans le cas d'un loyer intermédiaire (environ 30% de moins que le marché), 45% dans le cas d'un loyer social ou trés social (ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement).
Dans tous les cas, il doit s'engager auprès de l'Agence nationale pour l'habital (Anah), qui sert d'interlocuteur unique.
Si le logement est décent, il peut le louer tel quel pour une durée de six ans. S'il doit y effectuer des travaux, cette période est de neuf ans, et les travaux sont subventionnés par l'Anah (de 15 à 70%).
Les revenus du locataire ne doit pas dépasser certains plafonds.
Il est à noter que ces dispositions sont cumulables avec la mesure antivacance. Celle-ci applicable dans huit villes en france (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Marseille, Toulouse, Montpellier, Nice et le triangle des agglomérations Antibes-Cannes-Nice), accorde aux propriétaires de logements vacants depuis plus de deux ans et qui les remettent sur le marché avant la fin 2007 un abattement spécial de 30% sur les loyers percus pendant en moyenne deux ans et demi. Au total, ces avantages permettent donc de bénéficier d'un abattement donc de bénéficier d'un abattement de 60%, voire de 75% selon les conditions accordéees au locataire.

Pour les baux signés à compter du : 1er octobre 2006

Nature : ancien

Plafonds de ressources du locataire : oui

zone A = Paris, région parisienne, Côte d'Azur et Genevois Français
zone B = agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes chères de la 2ème couronne d'Ile-de-France, zones littorales et frontalières.
zone C = reste du territoire

Plafond des loyers "pour BORLOO ANCIEN intermédiaire":
zone A : 15,90€ par m2
zone B : 10,39€
zone C : 7,52€

Plafond de base des loyers "pour BORLOO ANCIEN conventionné":
zone A : 5,90€ par m2 (dérogatoire* 8,84€)
zone B : 5,36€ (dérogatoire* 7,29€)
zone C : 4,82€ (dérogatoire* 5,68€)
* loyer dérogatoire : il s'applique dans le cas des petites surfaces afin de tenir compte de la cherté relative du mètre carré des petits logements et dans le cas où la superficie des annexes est très élevée.

Amortissement : non

Déduction forfaitaire :
- 30% en BORLOO ANCIEN intermédiaire
- 45% en BORLOO ANCIEN conventionné

Engagement locatif :
- conventionnement avec travaux = 9 ans
- conventionnement sans travaux = 6 ans
Dans les 2 cas, la location doit prendre effet dans les 12 mois de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction ou des travaux.

Location aux ascendants et descendants : non

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